B&S Estates
B&S Estates — частная консалтинговая компания в сфере недвижимости, работающая в Тбилиси и на более широком рынке Грузии. Мы представляем покупателей, продавцов и девелоперов в сделках с жилой, земельной и коммерческой недвижимостью. Компания работает как в публичном, так и во внебиржевом сегменте, находя возможности через прямые связи и оценивая их по проверенным данным реестра, а не по публичным ценам предложения.
В активных мандатах
В настоящее время B&S Estates представляет более $125 млн в активных мандатах по недвижимости в Грузии — жилые резиденции, пентхаусы и земля под застройку. В их числе вилла стоимостью $6 млн, земельные участки под консультационным сопровождением совокупной стоимостью около $65 млн, а также ряд жилых и коммерческих мандатов в наиболее сложившихся районах Тбилиси. Часть этих мандатов также публично представлена на JamesEdition.
Каждая сделка проходит одну и ту же документированную последовательность: проверка, оценка, переговоры и оформление. О том, как мы находим возможности и работаем через границы, подробно рассказано в разделе Почему B&S Estates.
B&S Estates основана в 2024 году Бачо и Саломе Лукава — супругами и деловыми партнёрами. За два года компания представила 52 объекта в Тбилиси, Кахетии и на Черноморском побережье, 33 из которых представлены на международных площадках.
Бачо пришёл в эту работу после четырнадцати лет управления администрированием и документооборотом в международной организации, где руководил командой более чем из пятидесяти пяти человек и отвечал за личные дела сообщества численностью в триста пятьдесят человек. Стандарт там был процедурным и безусловным: проверь запись, задокументируй цепочку, поставь под ней свою подпись, отвечай за неё потом. Это тот же стандарт, которого требует проверка титула, и это не тот стандарт, к которому привык этот рынок.
Он не профессиональный брокер, и компания не делает вид, что это не так. Он вышел на этот рынок, представляя и покупателей, и продавцов, потому что того стандарта документации, которого его приучили ожидать, здесь не существовало.
Опыт Саломе — в разработке цифровых продуктов и проектировании процессов. Она построила системы компании: как документируется объект, как ведётся дело клиента и как отслеживается сделка от первого показа до регистрации. Большинство компаний на этом рынке работают на телефонных звонках и памяти. Наша работает на записях.
Рынки, построенные на ликвидности, вознаграждают скорость. Рынки, построенные на земле, вознаграждают терпение.
Рынок Грузии неэффективен не потому, что он неискушён. Он неэффективен потому, что запись неполна. Цены предложения публикуются. То, по каким ценам действительно прошли сделки по сопоставимым объектам, — нет, и ни одна компания здесь не может получить это в виде доступного для поиска реестра. Титул зарегистрирован, но историю обременений нужно прочитывать до конца, и чаще всего её не читает никто. Качество строительства различается шире, чем цена, и цена не подскажет, где что.
Хорошо продать объект и защитить капитал покупателя — разные задачи. Мы делаем и то и другое и не делаем вид, что это одно и то же. Когда мы представляем объект, наша работа — показать его точно и продать по цене, которую подтверждает рынок. Когда мы действуем в интересах покупателя, наша работа — установить, что зарегистрировано в отношении актива, сколько стоило бы построить его сегодня и стоит ли им владеть по запрашиваемой цене.
Активы, сохраняющие стоимость на длинном горизонте, объединяют одни и те же четыре вещи: чистый титул, местоположение, которое никуда не денется, строительство, которое прослужит, и правовую структуру, переживающую смену собственника. Всё, что зависит от того, заплатит ли следующий покупатель больше, — не инвестиционный тезис. Это надежда.
01
Каждый принимаемый нами мандат по умолчанию считается конфиденциальным. Доверители обращаются к нам именно потому, что их имя, их позиция по капиталу и их намерения не предназначены для публичного доступа. Мы не раскрываем личности клиентов, суммы сделок или состав портфеля.
02
Мы смотрим на то, что может пойти не так, прежде чем смотреть на то, что может пойти хорошо. Актив получает рекомендацию только тогда, когда цена уже учитывает риск, и, если мы не можем этого обосновать, мы говорим об этом прямо — даже по сделке, ради которой нас наняли. Отговорить клиента от покупки — часть работы, а не её провал.
03
По конкретному объекту мы сами получаем выписку из реестра и прочитываем титул и обременения до конца. Именно на этом здесь срываются сделки: подъездная дорога, принадлежащая другому лицу, непогашенная ипотека, наследник, чью долю так и не выкупили. Чего мы не можем — это запросить цены состоявшихся сделок по району, потому что Грузия не публикует их как набор данных. Мы будем говорить вам, какие из наших цифр проверены, а какие являются суждением.
04
Мы не представляем обе стороны переговоров и не принимаем от девелоперов вознаграждений, способных поставить под сомнение наши обязательства перед покупателем. Структура нашего вознаграждения выстроена так, что наш успех неотделим от результата клиента, а не от числа закрытых сделок.
B&S Estates осознанно работает с ограниченным числом клиентов одновременно. Если вы квалифицированный покупатель, частный продавец или девелопер, рассматривающий представительство, запросите доступ ниже.
Все обращения хранятся в строгой конфиденциальности.
